El promotor & Plan de vivienda 2018/2021

Publicado por Antonio Vargas-Machuca el Martes, 27 Marzo, 2018 - 12:08

El presente  artículo pretende analizar  las  posibles  ventajas  que  aporta a la  promoción de viviendas el recién aprobado PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2018‐2021 (Real Decreto 106/2018 de 9 de marzo). 

El pasado 10 de marzo, y después de cinco años desde que se aprobara el anterior plan de vivienda, quedo publicado el documento que nos acompañara durante los próximos cuatro años. 

A  continuación,  pretendemos  analizar  y  sintetizar  el  texto  que  desarrolla  el  Real  Decreto,  desde  el  punto  de  vista  de  la  figura  del  Promotor  de  viviendas,  resumiendo  las posibles ventajas que proporciona directamente al promotor o indirectamente, facilitando la venta de las viviendas promovidas por este. 

El modelo publicado prolonga la apuesta planteada en el último Plan, centrándose principalmente en el fomento del alquiler y la rehabilitación, otorgándole a estos un carácter prioritario. Esta vocación, social según  el  legislador,  a  ojos  de  muchos  expertos  solo  consigue encarecer  el  precio  de  los  alquileres, al facilitar su acceso y por  tanto  su  demanda,  sin  embargo,  estos  expertos  creen que la construcción de viviendas para  alquilar,  lleva  consigo  aparejada  un  aumento  de  la oferta del parque de viviendas y por  ende  el  abaratamiento  de  los  alquileres  y  la  regulación  del  mercado,  además  de  la  generación de puestos de trabajo , contribuyendo por tanto al aumento de la riqueza de la sociedad. 

El  Plan  se  sintetiza  en  10  objetivos  que  posteriormente  se  desarrollan  en  10  programas, de ellos solo dos afectarían a la actuación del Promotor de Viviendas, dejando un tercer programa más bien enfocado a una construcción mixta entre viviendas y residencia para personas mayores o discapacitados. 

Para  conseguir  los  dos  objetivos  mencionados,  el  Plan  propone  los  siguientes  programas: 

1‐ Programa de Fomento de Viviendas en alquiler
2‐ Programa de Fomento de regeneración urbana y rural

Para ser beneficiario de las ayudas que contienen  dichos programas hay que cumplir los  siguientes requisitos: 

  • Programa Fomento de Viviendas en alquiler

Solo para  la promoción de  viviendas  de nueva construcción  o  procedentes  de  la  rehabilitación de edificios, destinando las viviendas resultantes al arrendamiento durante 25 años (nota marginal en la nota de la finca registral). ​

Estas viviendas tendrán una calificación energética mínima B

Además, previamente la localidad donde se radique la actuación habrá suscrito un acuerdo bilateral entre el municipio, la Junta de Andalucía y El Ministerio de Fomento. 

Cuantía de las ayudas

En función del precio final del alquiler, se plantean dos tipos de ayuda:

Alquiler igual o inferior a 5.5 € /m2 útil. ‐ Ayuda directa de 350 €/m2 útil con un límite del 50% de la inversión y siempre inferior a 36.775 €/vivienda.

Alquiler igual o inferior a 7 €/m2 útil. ‐Ayuda directa de 300€/m2 útil, con un límite del 40% de la inversión, y siempre menor a 31.500 €/vivienda.

En  el  caso  de  la  rehabilitación  no  se  considerará  como  inversión  el  precio  del  suelo,  y  lógicamente los arrendatarios deberán cumplir ciertas las condiciones (no poseer vivienda, que sea para 1ª residencia, límite de ingresos, etc.).

  • Programa de Fomento de regeneración urbana y rural

Este programa pretende facilitar el acceso en régimen de propiedad de jóvenes menores de 35 años, solamente en municipios de pequeño tamaño (<5000 Hab.) ​

Si bien no existen ayudas directas al promotor, las ayudas al comprador pueden facilitar la venta de las viviendas. 

Requisitos

El precio de la vivienda, sin gastos e impuestos será inferior a 100.000 € y la ayuda ascenderá al 20% del precio  de venta,  con  un  límite de  10.800 €/vivienda. 

 

CONCLUSION

Del  análisis  anteriormente  efectuado  se  comprende que el Nuevo Plan, no supondrá un aliciente  añadido  a  la  construcción  de  nuevas  viviendas o la rehabilitación de las existentes, con  excepción  de  algunas  actuaciones  particulares. 

Pasamos a verlo en dos ejemplos:

En el primer programa, al promotor, en este caso Inversor, solo le queda estimar el precio de mercado del alquiler en función de la situación de la actuación. 

En nuestra localidad y en las zonas donde funciona el mercado de alquiler, las viviendas más demandadas  tienen  uno  o  dos  dormitorios  (50 m2/útil)  con  un  precio  medio  de  350 €,  utilizando las ayudas para un alquiler de 7 €/m2 útil, estimando un precio de la inversión en torno a 1.575 €/m2 útil, tendríamos una inversión de 78.750 €.  Con una ayuda directa del 300 €/m2  útil, (15.000 €/viv.)  y  una  renta  mensual  de  350 €/mes,  que  supone  una  rentabilidad anual de 6,58%.

En el caso del segundo programa, éste solo sería viable  en pequeñas  localidades con demanda de  vivienda  o  bien  próximas  a  núcleos de población mayores, en nuestra provincia, este caso solo se daría en torno a la capital,  cumpliendo  únicamente  y  por  poco,  la  localidad  de  la  Guardia,  promoviendo  pequeñas viviendas  (60 m2/útiles). Se podría plantear la  promoción  de viviendas con un precio final de 100.000 €, con el consiguiente incentivo de la ayuda para el comprador que adquiriría una vez descontada esta, por 89.200 €.  

El plan no contempla el precio de la plaza de aparcamiento vinculada a la vivienda, por lo que cabría la posibilidad de jugar con el precio de esta y defender la promoción. 

 

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