El promotor & Plan de vivienda 2018/2021
El presente artículo pretende analizar las posibles ventajas que aporta a la promoción de viviendas el recién aprobado PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2018‐2021 (Real Decreto 106/2018 de 9 de marzo).
El pasado 10 de marzo, y después de cinco años desde que se aprobara el anterior plan de vivienda, quedo publicado el documento que nos acompañara durante los próximos cuatro años.
A continuación, pretendemos analizar y sintetizar el texto que desarrolla el Real Decreto, desde el punto de vista de la figura del Promotor de viviendas, resumiendo las posibles ventajas que proporciona directamente al promotor o indirectamente, facilitando la venta de las viviendas promovidas por este.
El modelo publicado prolonga la apuesta planteada en el último Plan, centrándose principalmente en el fomento del alquiler y la rehabilitación, otorgándole a estos un carácter prioritario. Esta vocación, social según el legislador, a ojos de muchos expertos solo consigue encarecer el precio de los alquileres, al facilitar su acceso y por tanto su demanda, sin embargo, estos expertos creen que la construcción de viviendas para alquilar, lleva consigo aparejada un aumento de la oferta del parque de viviendas y por ende el abaratamiento de los alquileres y la regulación del mercado, además de la generación de puestos de trabajo , contribuyendo por tanto al aumento de la riqueza de la sociedad.
El Plan se sintetiza en 10 objetivos que posteriormente se desarrollan en 10 programas, de ellos solo dos afectarían a la actuación del Promotor de Viviendas, dejando un tercer programa más bien enfocado a una construcción mixta entre viviendas y residencia para personas mayores o discapacitados.
Para conseguir los dos objetivos mencionados, el Plan propone los siguientes programas:
1‐ Programa de Fomento de Viviendas en alquiler
2‐ Programa de Fomento de regeneración urbana y rural
Para ser beneficiario de las ayudas que contienen dichos programas hay que cumplir los siguientes requisitos:
- Programa Fomento de Viviendas en alquiler
Solo para la promoción de viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación de edificios, destinando las viviendas resultantes al arrendamiento durante 25 años (nota marginal en la nota de la finca registral).
Estas viviendas tendrán una calificación energética mínima B
Además, previamente la localidad donde se radique la actuación habrá suscrito un acuerdo bilateral entre el municipio, la Junta de Andalucía y El Ministerio de Fomento.
Cuantía de las ayudas
En función del precio final del alquiler, se plantean dos tipos de ayuda:
Alquiler igual o inferior a 5.5 € /m2 útil. ‐ Ayuda directa de 350 €/m2 útil con un límite del 50% de la inversión y siempre inferior a 36.775 €/vivienda.
Alquiler igual o inferior a 7 €/m2 útil. ‐Ayuda directa de 300€/m2 útil, con un límite del 40% de la inversión, y siempre menor a 31.500 €/vivienda.
En el caso de la rehabilitación no se considerará como inversión el precio del suelo, y lógicamente los arrendatarios deberán cumplir ciertas las condiciones (no poseer vivienda, que sea para 1ª residencia, límite de ingresos, etc.).
- Programa de Fomento de regeneración urbana y rural
Este programa pretende facilitar el acceso en régimen de propiedad de jóvenes menores de 35 años, solamente en municipios de pequeño tamaño (<5000 Hab.)
Si bien no existen ayudas directas al promotor, las ayudas al comprador pueden facilitar la venta de las viviendas.
Requisitos
El precio de la vivienda, sin gastos e impuestos será inferior a 100.000 € y la ayuda ascenderá al 20% del precio de venta, con un límite de 10.800 €/vivienda.
CONCLUSION
Del análisis anteriormente efectuado se comprende que el Nuevo Plan, no supondrá un aliciente añadido a la construcción de nuevas viviendas o la rehabilitación de las existentes, con excepción de algunas actuaciones particulares.
Pasamos a verlo en dos ejemplos:
En el primer programa, al promotor, en este caso Inversor, solo le queda estimar el precio de mercado del alquiler en función de la situación de la actuación.
En nuestra localidad y en las zonas donde funciona el mercado de alquiler, las viviendas más demandadas tienen uno o dos dormitorios (50 m2/útil) con un precio medio de 350 €, utilizando las ayudas para un alquiler de 7 €/m2 útil, estimando un precio de la inversión en torno a 1.575 €/m2 útil, tendríamos una inversión de 78.750 €. Con una ayuda directa del 300 €/m2 útil, (15.000 €/viv.) y una renta mensual de 350 €/mes, que supone una rentabilidad anual de 6,58%.
En el caso del segundo programa, éste solo sería viable en pequeñas localidades con demanda de vivienda o bien próximas a núcleos de población mayores, en nuestra provincia, este caso solo se daría en torno a la capital, cumpliendo únicamente y por poco, la localidad de la Guardia, promoviendo pequeñas viviendas (60 m2/útiles). Se podría plantear la promoción de viviendas con un precio final de 100.000 €, con el consiguiente incentivo de la ayuda para el comprador que adquiriría una vez descontada esta, por 89.200 €.
El plan no contempla el precio de la plaza de aparcamiento vinculada a la vivienda, por lo que cabría la posibilidad de jugar con el precio de esta y defender la promoción.